한국 임대주택 시장, 모건스탠리의 신규 투자로 활기 띄나?

안녕하세요, 오늘은 최근 부동산 시장에서 화제가 되고 있는

외국계 자금의 한국 임대주택 투자 소식에 대해 이야기해보려고 합니다.

 

한국 상업용 부동산 시장은 아직까지 오피스와 물류센터가 주류를 이루고 있습니다.

CBRE코리아에 따르면 지난해 상업용 부동산 거래의 85%가 이 두 섹터에 집중되었는데요. 그런데 최근 들어 글로벌 투자자들의 관심이 임대주택 쪽으로 빠르게 확장되고 있어요. 특히 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 오피스 투자 심리가 위축된 것도 이런 변화에 한몫했습니다.

서울 오피스 수요 및 공급 동향 (자료=CBRE Seoul_Figures_Q4_2024)

 

임대주택 시장이 주목받는 이유는 안정적인 수익구조와 성장 가능성 때문입니다.

한국은 아직 임대주택 사업자에 대한 세제 허들이나 전세 문화 같은 장벽이 있지만, 점차 상업용 부동산 시장에서 중요한 섹터로 자리 잡아가고 있어요. 실제로 KKR이 홍콩계 임대주택 운영사인 위브리빙과 손잡고 올해만 두 개의 임대주택 자산을 인수했죠. 이외에도 많은 외국계 자금들이 한국 임대주택 투자를 적극 검토하고 있습니다.

이런 흐름 속에서 최근 한국 임대주택 시장에 새로운 얼굴이 등장했습니다. 바로 모건스탠리와 그래비티자산운용인데요. 모건스탠리는 IMF 외환위기 이후부터 한국 상업용 부동산에 적극적으로 투자해온 베테랑 운용사죠. 그동안 오피스, 물류센터, 호텔 등 다양한 섹터에 투자해왔지만, 최근에는 물류센터와 임대주택 중심으로 전략을 재편하고 있습니다.

 

특히 주목할 점은 모건스탠리가 코어 펀드로 한국 임대주택에 진출한다는 사실입니다.

임대주택은 그간 모건스탠리가 한국에서 한 번도 투자하지 않았던 섹터인데, 일본에서는 임대주택 투자 경험이 풍부해요. 한국에서도 임대주택 섹터가 성장할 거라 예상하고 투자를 결정한 것 같습니다.

모건스탠리와 그래비티가 첫 투자로 검토 중인 자산은 서울 강동구 길동에 위치한 임대주택입니다. 공매를 통해 최저입찰가의 45% 수준인 130억원에 낙찰받았고, 향후 임대주택 운영업체 에스엘플랫폼과 협력해 운영할 계획이라고 합니다. 지하 1층~지상 15층, 약 130여 가구 규모의 이 자산은 기준시가 1억원이 안 될 정도로 가격 경쟁력이 있다고 하네요.

 

모건스탠리의 한국 임대주택 진출은 시장에 여러 의미가 있습니다.

우선 KKR이 투자한 임대주택과 달리 임대료가 70만~80만원 수준으로 예상돼 더 넓은 소비자층을 겨냥하고 있어요. 또한 코어 펀드라는 점에서 외국계의 사실상 첫 한국 임대주택 코어 투자라는 의미가 있습니다. KKR은 밸류애드 펀드로 높은 수익률을 기대하지만, 모건스탠리의 코어 펀드는 낮은 수익률 대신 장기 투자를 목표로 하고 있어 시장 안정화에 더 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

정부도 최근 전세 사기와 같은 사회 문제가 발생하면서 주거 안정을 위해 기업형 임대주택 시장 활성화에 나서고 있습니다. 다만 장기 투자를 유치하려면 임대주택 사업자에 대한 취득세와 보유세 중과세 같은 세금 부담을 낮추는 것이 시급하다는 목소리가 커지고 있습니다.

국내 임대주택 사업에 투자 늘리는 외국 자본 (출처=조선일보)

 

앞으로 모건스탠리가 한국에서 임대주택 포트폴리오를 어떻게 구축해갈지 지켜볼 필요가 있겠습니다. 저도 이 시장의 변화에 계속 주목해볼 예정이니, 다음 포스팅에서 또 다른 부동산 소식으로 찾아뵙겠습니다!